ღია ბიბლიოთეკა - საგანმანათლებლო ინფორმაციის ღია ბიბლიოთეკა. მთლიანი ქირის მულტიპლიკატორის მეთოდი მთლიანი ქირის მეთოდი

შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდის ძირითადი იდეა არის ის, რომ უძრავი ქონების ფასი განისაზღვრება იმ შემოსავლით, რომელიც მას მომავალში შეუძლია.

ასეთი შემოსავალია:

• შემოსავალი უძრავი ქონების ექსპლუატაციიდან;
• შემოსავალი უძრავი ქონების ხელახალი გაყიდვიდან.

ზემოაღნიშნულიდან ირკვევა, რომ მეთოდის გამოყენების ძირითადი სფეროა უძრავი ქონების შემოსავლის შეფასება.

მიდგომის არსი მდგომარეობს იმაში, რომ გამოიყენოს ერთი ან სხვა ვარიანტი (მეთოდი) მომავალი შემოსავლის ნაკადის გადაანგარიშებისთვის მათ მიმდინარე ღირებულებაში, იმის გათვალისწინებით:

· მომავალი შემოსავლის ოდენობა;

· შემოსავლის გამომუშავების პერიოდი;

· შემოსავლის მიღების დრო.

ზოგადად, შემოსავლის მიდგომის საფუძველი (გამოიყენება ბიზნესის შეფასებაში) არის მარტივი და კარგად ცნობილი ფორმულა: შემოსავალი უდრის ხარჯს გამრავლებული კაპიტალიზაციის განაკვეთზე:

ეს თავის მხრივ შემდეგნაირად გამოიყურება:

ღირებულება უდრის შემოსავალს გაყოფილი ზღვრულ განაკვეთზე.

ეს ზოგადი ფორმულა საფუძვლად უდევს შემოსავლის მიდგომის ყველა სახეობას.

შემოსავლის მიდგომა შეიძლება განხორციელდეს სამ ძირითად ვარიანტში:

♦ მთლიანი ქირის მეთოდი (ხშირად განიხილება გაყიდვების შედარებითი ანალიზის მეთოდის ვარიაციად).

♦ პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი.

♦ დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი.

რომელიმე მეთოდის გამოყენება ხორციელდება იმ ვარაუდით, რომ ქონება არის შემოსავლის წყარო (ექვემდებარება ქირას), შესაბამისად, ობიექტის ღირებულება განისაზღვრება ქირავნობის ოდენობასა და ღირებულებას შორის ურთიერთმიმართებით. მეთოდებში განსხვავება მდგომარეობს ამ პრინციპის გამოყენების ტექნოლოგიაში.

მთლიანი ქირის მეთოდიმოიცავს ფასსა და პოტენციურ მთლიან შემოსავალს (მთლიანი რენტა) შორის კავშირის დადგენას, რომელიც ფასეულმა ობიექტმა შეიძლება მოიტანოს გარკვეული პერიოდის განმავლობაში (წელი).

პრაქტიკაში, ეს ნიშნავს, რომ შემფასებელმა უნდა მოიძიოს საბაზრო ინფორმაცია ქირავნობის გადახდების დონისა და გაყიდვის ფასების შესახებ, რომლებიც შედარებულია შესაფასებელი ობიექტებთან (აქედან გამომდინარე, ის შეიძლება ჩაითვალოს მცირე და საშუალო ბიზნესის ტიპად).

მაგალითად, არის შემდეგი მონაცემები:

ამ მონაცემებზე დაყრდნობით შემფასებელს შეუძლია გამოიტანოს დასკვნა მოცემული ბაზრისთვის ტიპიური ფასი/იჯარის თანაფარდობის შესახებ საშუალო (5.5), მედიანა (სერიის შუა) (5.5) გამოთვლით და გამოთვლების საფუძველზე დაადგინოს ყველაზე მეტი. ამ თანაფარდობის დასაბუთებული მნიშვნელობა.

ფასი/იჯარის თანაფარდობა ეწოდება მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორს (GRM).

ახლა, ქონების ღირებულების დასადგენად, საჭიროა ან მოიპოვოთ მესაკუთრისგან მონაცემები წლიური იჯარის ოდენობის შესახებ, ან ასევე გამოიყენოთ ბაზრის ინფორმაცია ამ ტიპის ქონების ქირის დონის შესახებ.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ამ მეთოდის ფარგლებში უძრავი ქონების ღირებულება უდრის წლიურ რენტას (ან სხვა პერიოდის იჯარას) გამრავლებული GRM-ზე:

V = R*GRM.

პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდიდა დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდიგთავაზობთ ობიექტის მომგებიანობის უფრო საფუძვლიან შესწავლას.

ძირითადი ცნებები, რომლებიც გამოიყენება მათ გამოყენებაში, არის წმინდა საოპერაციო შემოსავლის ცნებები (NOI ან N0I - წმინდა საოპერაციო შემოსავალი) და კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი - R (განაკვეთი). ამ შემთხვევაში შემფასებლის ამოცანაა, პირველ რიგში, სწორად განსაზღვროს წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI) შესაფასებელი ქონებიდან.

ქონებიდან მიღებული წმინდა საოპერაციო შემოსავალი არის სხვაობა ქონებიდან მიღებულ რეალურ შემოსავალსა და ქონების შენარჩუნების საოპერაციო ხარჯებს შორის.

წმინდა საოპერაციო შემოსავლის განსაზღვრა არის ოპერაცია, რომელიც თანაბრად გამოიყენება როგორც პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდით (MCM), ასევე დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდით (DCF).

IPCმოიცავს ფორმულის გამოყენებას:

V=NOI/r,

სადაც r არის კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი.

შესაბამისად, IPC-ის გამოსაყენებლად აუცილებელია:

1. დაადგინეთ NPV წლის ზომა (როგორც წესი, საშუალო მნიშვნელობა აღებულია რამდენიმე წლის განმავლობაში, ბაზრის დინამიკის, შემოსავლებისა და ხარჯების შესახებ იდეების გათვალისწინებით);
2. განსაზღვროს კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი;
3. გამოიყენეთ ფორმულა.

IPC გამოიყენება იმ შემთხვევებში, როდესაც საქმე გვაქვს სტაბილურ ფულად ნაკადთან შეუზღუდავი ვადით.

ეს არ ითვალისწინებს იმ ფაქტს, რომ დროთა განმავლობაში, ობიექტის მომგებიანობა (კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი) შეიძლება შეიცვალოს იმის გამო, რომ ექსპლუატაციის დასაწყისში არსებობს დაუკავებელი სივრცის მაღალი პროპორციის ალბათობა, საჭიროა დამატებითი ხარჯები. რეკლამა და მოიჯარეების მოზიდვა; ექსპლუატაციის პერიოდის ბოლოს იზრდება ობიექტის შენარჩუნების ხარჯები და ა.შ.

შემოსავლის დონის, შემოსავლის პერიოდისა და მისი მიღების დროის მოსალოდნელი ცვლილებების გასათვალისწინებლად გამოიყენება დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი, რომელიც ეფუძნება რთული პროცენტის კონცეფციას.

მოგეხსენებათ, რთული პროცენტის არსი იმაში მდგომარეობს, რომ ფინანსურ აქტივში ინვესტირებული ფულადი ერთეულის მომავალი ღირებულება განისაზღვრება ფორმულით:

FV = PV(l + r) n,

სადაც FV არის მომავალი ღირებულება,

PV - მიმდინარე (აწმყო) მნიშვნელობა,

r - კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი,

n არის შემოსავლის პერიოდების რაოდენობა.

ამის მიხედვით:

PV = FV/(1 + გ) n ან FV*1/(1 + გ) n,

სადაც 1/(1 + r) n არის დისკონტის კოეფიციენტი, კაპიტალიზაციის განაკვეთის ორმხრივი.

განაცხადი MDDPსაშუალებას გაძლევთ გაითვალისწინოთ:

დროთა განმავლობაში ქონების კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის (მომგებიანობის) ცვლილებები;

შემოსავალი, რომელიც შეიძლება მიღებულ იქნეს ობიექტის ექსპლუატაციის შემდეგ მისი გაყიდვიდან (რევერსიის ოდენობა);

დროთა განმავლობაში ობიექტის ღირებულების ცვლილება.

უძრავი ქონების შეფასებისას ამ უკანასკნელ გარემოებას მნიშვნელოვანი მნიშვნელობა აქვს, იმის გათვალისწინებით, რომ საკუთრება, როგორც მიწის ერთიანობა და განხორციელებული კეთილმოწყობა, გავლენას ახდენს საპირისპირო ტენდენციებზე - ცვეთა და ცვეთაზე (და, შესაბამისად, ღირებულების დაკარგვაზე). კეთილმოწყობა და მიწის ღირებულების ზრდა.

ამ ეფექტის გასათვალისწინებლად, უძრავი ქონების დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდით შეფასებისას შემოტანილია შემდეგი ცნებები: „კაპიტალის ანაზღაურება“ და „კაპიტალის ანაზღაურება“. შედეგად, დისკონტის განაკვეთი ჩნდება, როგორც მათი ჯამი და ღირებულებით არ ემთხვევა კაპიტალიზაციის განაკვეთს, რომელიც ასახავს მხოლოდ კაპიტალის ანაზღაურებას.

ამასთან დაკავშირებით, მეთოდის სრული ფორმულა ასე გამოიყურება:

სადაც PV არის მიმდინარე მნიშვნელობა,

CFI - ფულადი ნაკადები i-ე პერიოდში,

n - პერიოდების რაოდენობა,

r - ფასდაკლების განაკვეთი.

ნებისმიერ შემთხვევაში, IPC და MDDP მეთოდების გამოყენება გულისხმობს კაპიტალიზაციის განაკვეთის სწორ აღრიცხვას. აქ გამოიყენება შემდეგი მეთოდები.

ბაზრის შერჩევის მეთოდი- სინამდვილეში, ეს არის შედარებითი გაყიდვების ანალიზის მეთოდის გამოყენება კაპიტალიზაციის განაკვეთის ღირებულების დასადგენად: შესწავლილია ბაზარი, მოიძებნება ინფორმაცია მსგავსი ობიექტების მომგებიანობის შესახებ და გამოიყენება ამ ობიექტზე.

კუმულაციური მშენებლობის მეთოდი- კაპიტალიზაციის განაკვეთი აქ განისაზღვრება, როგორც ურისკო განაკვეთისა და რისკის პრემიის ჯამი. რისკის გარეშე განაკვეთი სხვადასხვა ქვეყანაში განსხვავებულად არის განსაზღვრული. აშშ-ში ეს არის სახელმწიფო ფასიანი ქაღალდების უკუგების მაჩვენებელი. რუსეთში რისკის გარეშე განაკვეთის განსაზღვრა კომპლექსური პრობლემაა. პრაქტიკაში გამოიყენება ან სბერბანკში უცხოური ვალუტის დეპოზიტების კურსი, ან ევრობონდების კურსი, ან LIBOR კურსი (ლონდონის ბანკთაშორისი ბირჟის ბანკთაშორისი დაკრედიტების კურსი).

რისკის პრემია:

♦ რისკის პრემია, რომელიც თანდაყოლილია ნებისმიერი სხვა ტიპის ინვესტიციისთვის, გარდა რისკის გარეშე;

♦ აქტივის დაბალი ლიკვიდურობის კომპენსაცია;

♦ კომპენსაცია შესაძლო არაეფექტური მართვისთვის;

♦ აქტივის ღირებულების შესაძლო ზრდის ან შემცირების კორექტირება.

Მაგალითად:

ურისკო განაკვეთი - 9%;

დამატებითი რისკი - 5%;

კონტროლის კორექცია - 2%;

ლიკვიდობის კორექტირება - 4%.

სულ: კაპიტალის ანაზღაურება უნდა იყოს - 19% ანუ 0,19.

ამასთან, გასათვალისწინებელია, რომ აქ არ არის ასახული ინვესტირებული კაპიტალის დაბრუნების აუცილებლობა. თუ მიგვაჩნია, რომ დაბანდებული კაპიტალი უნდა დაბრუნდეს 20 წლის განმავლობაში, მაშინ უნდა დავამატოთ კაპიტალის ანაზღაურება = 5%. აქედან გამომდინარე, საერთო კაპიტალის მაჩვენებელი იქნება 0.24.

მთლიანი ქირის მეთოდიშეიძლება ჩაითვალოს გაყიდვების ზოგადი შედარების მეთოდის განსაკუთრებულ შემთხვევად. იგი ემყარება უძრავი ქონების გასაყიდ ფასსა და მის იჯარით მიღებულ შესაბამის შემოსავლებს შორის პირდაპირი კავშირის ობიექტურ წინაპირობას: რაც უფრო მაღალია იჯარის შემოსავალი, მით უფრო მაღალია გასაყიდი ფასი. ეს ურთიერთობა იზომება მთლიანი ქირის მულტიპლიკატორი (კოეფიციენტი).(MVR) როგორც გაყიდვის ფასის თანაფარდობა იჯარის შემოსავალთან:

MVR = C / RD, (9.1)

სადაც MVR არის მთლიანი ქირის მულტიპლიკატორი;

გ – ქონების გასაყიდი ფასი, რუბლი;

RD - გაქირავების (იჯარის) შემოსავალი, რუბლი.

მთლიანი ქირის მეთოდიგამოიყენება ბაზარზე ფართოდ გაყიდული მომგებიანი უძრავი ქონების შეფასებაზე (ინდივიდუალური სახლების, სავაჭრო პავილიონებისა და კიოსკების შეძენა მათი შემდგომი გაქირავებისთვის და ა.შ.). ზოგადად, მთლიანი ქირის მეთოდის გამოყენების ალგორითმი შედგება შემდეგი ეტაპებისაგან.

ეტაპი 1. MVR გაანგარიშება:

– შესაფასებელი და იმავე ტერიტორიაზე მდებარე უძრავი ქონების ობიექტების ნუსხის შედგენა;

– გაანგარიშება ყოველი შესადარებელი ქონების გასაყიდი ფასის გაყოფით შესაბამის იჯარაზე MVR ღირებულებების მისაღებად;

- მიღებული MVR მნიშვნელობების კოორდინაცია MVR მნიშვნელობების ერთი მნიშვნელობის ან დიაპაზონის დასადგენად, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას შეფასებულ ობიექტზე.

ეტაპი 2.შეფასებული ქონების საბაზრო იჯარის შემოსავლის ოდენობის გაანგარიშება:

– შესადარებელი უძრავი ქონების იდენტიფიცირება ქირის დონის მიხედვით;

– შესადარებელი ობიექტების ანალიზი შეფასებული ობიექტის შესაბამის მახასიათებლებთან შედარების ძირითადი მახასიათებლების მიხედვით;

– საჭირო კორექტივების გაანგარიშება შესაფასებელი ქონების საბაზრო იჯარით შემოსავლის ღირებულების მისაღებად.

ეტაპი 3.შეფასებული ქონების ღირებულების გაანგარიშება:

– საბაზრო ქირავნობის შემოსავლის გამოთვლილი ღირებულების პროდუქტი, რომელიც ფასდება პირველ ეტაპზე მიღებული MVR-ის შესაბამისი ღირებულებით (ან ზღვრული მნიშვნელობებით).

მოდით ილუსტრაციით წარმოდგენილი ალგორითმი მთლიანი ქირის მეთოდის გამოყენებისათვის შემდეგი მაგალითის გამოყენებით.

ერთსაოჯახო საცხოვრებელ კორპუსს, რომელიც მდებარეობს საკურორტო ზონაში (მაგალითად, სოჭში) და შეძენილია დამსვენებლებისთვის შემდგომი გასაქირავებლად, ექნება ბაზრის გაქირავების შემოსავალი 41,000 რუბლი. იმავე ტერიტორიაზე მსგავსი სახლების ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების შესახებ ინფორმაციამ შესაძლებელი გახადა MVR-ის დადგენა (ცხრილი 9.1). საჭიროა საცხოვრებელი კორპუსის საბაზრო ღირებულების დადგენა.

ცხრილი 9.1 - MVR-ის განმარტება

შესადარებელი ობიექტები	გასაყიდი ფასი, რუბლი.	ქირავნობის წლიური შემოსავალი, რუბლი.	MVR
	600 000	39 500	15,19
	618 000	41 000	15,07
	637 000	39 000	16,33
	644 000	40 000	16,10
	667 000	42 000	15,88
	580 000	38 000	15,26
	610 000	38 000	16,05

იმავე ტერიტორიაზე მსგავსი სახლების ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების ანალიზმა შესაძლებელი გახადა MVR დიაპაზონის დადგენა 15.07–16.33 დიაპაზონში. ამ დიაპაზონიდან ვირჩევთ საშუალო MVR მნიშვნელობას - 15,70. რაც უფრო დიდია სტატისტიკური ნიმუშის ზომით შედარებული ობიექტებისთვის, მით უფრო სანდოა MVR მნიშვნელობა.

პასუხი: ერთსაოჯახო საცხოვრებელი კორპუსის ღირებულება ქირავნობის შემოსავლით 41000 რუბლი. იქნება 643,700 რუბლი.

მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორის გამოყენება შეფასებისას მოსახერხებელია, რადგან ფასები არ არის კორექტირებული შესადარებელ და შესაფასებელ ობიექტებს შორის განსხვავებებისთვის. გასაგებია, რომ თუ არსებობს განსხვავებები შესადარებელ ქონებასა და შესაფასებელ ქონებას შორის, ისინი აისახება გასაყიდ ფასსა და წლიურ ქირავნობის განაკვეთზე. ასე რომ, თუ შევადარებთ ობიექტს, რომელიც უარესია შეფასებულზე, მაშინ მისი გასაყიდი ფასი და გაქირავების ტარიფი უფრო დაბალია, ხოლო ფასისა და გაქირავების ტარიფის თანაფარდობა არ იცვლება.

უძრავი ქონების შეფასების ეს მეთოდი მარტივი და მოსახერხებელია პრაქტიკაში, განსაკუთრებით რუსეთის პირობებში, როდესაც ადვილი არ არის სანდო ბაზრის ინფორმაციის მოძიება ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციების შესახებ.

თუმცა, ასევე არსებობს შეზღუდვები ამ შეფასების მეთოდის გამოყენებასთან დაკავშირებით:

1. საგანი საკუთრება უნდა მდებარეობდეს უძრავი ქონების ბაზრის სექტორში, სადაც რეგულარულად ხდება შესადარებელი ქონების გაყიდვა და შესყიდვა მათი მთლიანი შემოსავლების საფუძველზე.

2. ვინაიდან მთლიანი იჯარის მულტიპლიკატორის კომპონენტებზე კორექტირება არ არის განხორციელებული, მეთოდი არასაკმარისად სენსიტიურად არის მიჩნეული რისკების, კაპიტალის დაბრუნების განაკვეთებისა და წმინდა შემოსავალი შესადარ და შეფასებულ ობიექტებს შორის განსხვავებების მიმართ.

ტესტის კითხვები და დავალებები

1. რა არის გაყიდვების შედარების მეთოდის არსი?

2. აღწერეთ გაყიდვების შედარების მეთოდის განხორციელების ტექნოლოგია.

3. კორექტირების ოდენობის განსაზღვრის რა მეთოდები გამოიყენება გაყიდვების შედარების მეთოდის დანერგვისას?

4. შედარების რა ელემენტები და ერთეულები გამოიყენება გაყიდვების შედარების მეთოდში?

5. რა არის მთლიანი ბაზრის მრავალჯერადი?

9.4 ზოგადი ცნებები ღირებულების მეთოდის შესახებ

ღირებულების მეთოდიემყარება ვარაუდს, რომ ობიექტის მშენებლობის ღირებულება, ყველა სახის ცვეთა და ცვეთას გათვალისწინებით, მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებასთან ერთად, რომელზეც მდებარეობს ეს ობიექტი, და ბიზნეს მოგების ოდენობა მისაღები სახელმძღვანელოა. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დასადგენად.

ღირებულების მეთოდი ეფუძნება ჩანაცვლების პრინციპს.

შენობებისა და ნაგებობების რეპროდუქციის მეთოდიდან გამომდინარე, განასხვავებენ ჩანაცვლების ღირებულებას და ჩანაცვლების ღირებულებას.

ჩანაცვლების ღირებულება- ეს არის ხარჯები მიმდინარე ფასებში ობიექტის ზუსტი ასლის აგებისთვის ზუსტად იგივე მასალების, სამშენებლო სტანდარტების, საპროექტო გადაწყვეტილებების გამოყენებით და ყველა არსებული არაეფექტურობის ელემენტის შენარჩუნებისთვის, რაც ჰქონდა შესაფასებელ ობიექტს. მაგალითად, თუ შეფასებულ შენობას აქვს სარდაფი, რომელიც მუდმივად დატბორილია და არ გამოიყენება - ტენიანობის გარდაუვალი წყაროა, მაშინ მისი მონტაჟის ხარჯებიც მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული შენობის გამოცვლის ღირებულებაში.

ჩანაცვლების ღირებულება- ეს არის ხარჯები მიმდინარე ფასებში იმ ობიექტის მშენებლობისთვის, რომელსაც აქვს შეფასებულის ექვივალენტური სარგებლობა, მაგრამ აშენებულია თანამედროვე სტანდარტების, მასალებისა და დიზაინის გამოყენებით.

ამა თუ იმ ტიპის ღირებულების არჩევანი შეფასებისას დამოკიდებულია ხარჯების მეთოდის გამოყენების პირობებზე.

ღირებულების მეთოდი გამოიყენება:

– არააქტიურ ბაზრებზე უძრავი ქონების შეფასებისას;

– ახალი მშენებლობის ტექნიკურ-ეკონომიკური ანალიზი;

– რეკონსტრუქციული ობიექტებისა და დაუმთავრებელი შენობების საბაზრო ღირებულების შეფასება;

– მიწის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების განსაზღვრა;

– სპეციალური დანიშნულების ობიექტების, განსაკუთრებით არაკომერციული მიზნების შეფასება;

– უძრავი ქონების დაზღვევა;

– საგადასახადო ბაზის განსაზღვრა.

თუმცა, ღირებულების მეთოდის გამოყენებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული შემდეგი შემზღუდავი პირობები:

– ხშირად ღირებულების მეთოდი იძლევა არასწორ შეფასებას ობიექტების ღირებულების შესახებ, რომელთა ასაკი აღემატება 10 წელს;

– ძნელად განხორციელებადი უნიკალური არქიტექტურული და ესთეტიკური მახასიათებლების მქონე შენობებისთვის, რომლებსაც აქვთ ისტორიული ღირებულება.

უძრავი ქონების შეფასება თვითღირებულების მეთოდით მოიცავს შემდეგ ეტაპებს:

1. ქონების დათვალიერება და ყველა არსებული დოკუმენტაციის გაცნობა.

2. მიწის საბაზრო ღირებულების შეფასება, როგორც გაუმჯობესებისგან თავისუფალი და მისი საუკეთესო გამოყენებისთვის ხელმისაწვდომი.

3. გაუმჯობესების ჩანაცვლების ან ჩანაცვლების ღირებულების განსაზღვრა (პირდაპირი და ირიბი ხარჯები).

4. ბიზნესის მოგების განსაზღვრა.

5. გაუმჯობესების ჩანაცვლების ან ჩანაცვლების ღირებულების შეფასება ბიზნესის მოგების გათვალისწინებით (პუნქტი 4 + პუნქტი 3).

6. შენობებისა და ნაგებობების საერთო კუმულაციური ცვეთა განსაზღვრა.

7. გაუმჯობესების ღირებულების შეფასება ცვეთა და ცვეთის გათვალისწინებით (პუნქტი 5 – პუნქტი 6).

8. ქონების ჯამური ღირებულების შეფასება მიწის ღირებულების გათვალისწინებით (პუნქტი 1 + პუნქტი 7).

ქონების ღირებულების შეფასება თვითღირებულების მეთოდით განისაზღვრება შემდეგი სქემის მიხედვით:

С о.н = С в(з) – И + П + С з.у, (9.2)

სადაც С о.н – ქონების ღირებულება, რუბ.;

С в(з) – აღდგენის ან გამოცვლის ღირებულება, რუბ.;

I – დაგროვილი ცვეთა, რუბ.;

P - ბიზნესის მოგება, რუბ.;

C z.u – მიწის ნაკვეთის ღირებულება, რუბ.;

აღდგენის ან ჩანაცვლების ღირებულება განისაზღვრება შემდეგი მეთოდებით:

1. შედარებითი ერთეული.

2. რაოდენობრივი გამოკითხვა.

3. ანალოგური ობიექტები.

4. ხარჯთაღრიცხვა გაფართოებული ტიპის სამუშაოებისთვის.

მიწის ღირებულების განსაზღვრის ძირითადი მეთოდები არსებობს:

1. შესადარებელი გაყიდვები.

2. კორელაცია (გადაცემა).

3. მიწის ქირის კაპიტალიზაცია.

4. დარჩენილი მიწა.

5. მიწის ნაკვეთის განაშენიანება.

6. ექსტრაქტები.

დაგროვილი აცვიათ სამი სახის აცვიათ:

1. ფიზიკური.

2. ფუნქციონალური.

3. გარე.

ფიზიკური გაუარესება– ქონების ღირებულების შემცირება მისი განსაზღვრული სამომხმარებლო ქონების დაკარგვის გამო. ფიზიკური აცვიათ ორი ტიპისაა: პირველი ხდება საოპერაციო ფაქტორების გავლენის ქვეშ (ცვეთა, განადგურება, ავარია და სტრუქტურული დეფექტები), მეორე - ბუნებრივი ფაქტორების გავლენის ქვეშ (დამპალი, ჟანგი, დაბერება, განადგურება).

ფუნქციური (მორალური) ცვეთა და ცვეთაარის ღირებულების დაკარგვა მოცემული სტრუქტურის შედარებითი წარუმატებლობის გამო, რათა უზრუნველყოს სარგებლობა იმავე მიზნით აგებულ ახალ სტრუქტურასთან შედარებით. ეს ჩვეულებრივ გამოწვეულია ცუდი დიზაინით, ტექნიკური და ფუნქციური მოთხოვნებით, როგორიცაა ზომა, სტილი, გამძლეობა და ა.შ.

გარეგანი (ეკონომიკური) ცვეთა და ცვეთა– ქონების ღირებულების შემცირება გარემო პირობების ცვლილების გამო: საზოგადოების სოციალური სტანდარტები, საკანონმდებლო და ფინანსური პირობები, დემოგრაფიული მდგომარეობა, ურბანული დაგეგმარების გადაწყვეტილებები, ბაზრის მდგომარეობა და ა.შ.

ფიზიკური და ფუნქციური ცვეთა შეიძლება იყოს მოსახსნელი ან გამოუსწორებელი. ცვეთის აღმოფხვრის კრიტერიუმია დამატებული ღირებულების გადაჭარბება ხარჯებზე.

ცვეთის განსაზღვრის შემდეგი მეთოდები არსებობს:

1. უვადო მეთოდი.

2. გაყიდვების შედარების მეთოდი.

3. დაყოფის მეთოდი.

ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა- დროის მონაკვეთი, რომლის განმავლობაშიც შესაძლებელია ობიექტის რეალურად გამოყენება დანიშნულებისამებრ. ფიზიკური სიცოცხლის ხანგრძლივობა მთავრდება, როდესაც ობიექტი დანგრეულია.

ეკონომიკური ცხოვრება– დრო, რომლის დროსაც გაუმჯობესება ხელს უწყობს ობიექტის ღირებულებას გაუმჯობესების ღირებულებაზე მეტი, ე.ი. როდესაც აცვიათ მოსახსნელი. ეს არის პერიოდი, რომლის დროსაც ობიექტი შეიძლება გამოყენებულ იქნას მოგებისთვის. ეს პერიოდი შეიძლება გაგრძელდეს შენობის მაღალხარისხიანი მოვლის, მისი დროული მოდერნიზაციისა და რემონტის გამო.

რეალური ასაკი– ობიექტის ექსპლუატაციაში გაშვებიდან შეფასების თარიღამდე დადგენილი დრო ობიექტის პასპორტით, რეგისტრაციის მოწმობით ან სახელმწიფო კომისიის აქტით.

ეფექტური ასაკი- დრო, რომლითაც ფასდება შენობის სიცოცხლის ხანგრძლივობა მისი ფიზიკური მდგომარეობის, აღჭურვილობის, დიზაინისა და მის ღირებულებაზე მოქმედ ეკონომიკურ ფაქტორებზე დაყრდნობით. ქმედითი ასაკი არის ასაკი, რომელიც შეესაბამება ქონების ფიზიკურ მდგომარეობას და ითვალისწინებს მისი რეალიზაციის შესაძლებლობას.

დარჩენილი ეკონომიკური ცხოვრებაარის პერიოდი შეფასების დღიდან ობიექტის ეკონომიკური სიცოცხლის დასრულებამდე. ეს პერიოდი ძირითადად გამოიყენება მომავალი შემოსავლის შესაფასებლად. ქონების განახლება და განახლება ზრდის მის დარჩენილ ეკონომიკურ ცხოვრებას.

აცვიათ შეფასება

როგორც ზემოთ აღინიშნა, ცვეთა განისაზღვრება შემდეგი მეთოდებით: სიცოცხლის ხანგრძლივობა, გაყიდვების შედარება, დაყოფა. მოდით შევხედოთ თითოეულ მეთოდს.

მიზანშეწონილია გამოიყენოთ მთლიანი იჯარის მულტიპლიკატორის მეთოდი საცხოვრებელი და სხვა უძრავი ქონების შესაფასებლად, თუ საოპერაციო ხარჯები საიმედოდ ვერ დადგინდება ან მათ შესახებ ინფორმაცია სრულიად აკლია.
მეთოდი ეფუძნება ვარაუდს, რომ არსებობს გარკვეული კავშირი უძრავი ქონების ფასსა და მის გაქირავების შესაძლო შემოსავალს შორის (იჯარის შემოსავალი).
მეთოდის გამოყენების ძირითადი ეტაპები: მთლიანი იჯარის მულტიპლიკატორის გაანგარიშება შესადარებელი ქონების გაყიდვების ანალიზის საფუძველზე, რომლებიც იჯარით იყო გაცემული გაყიდვის დროს.
MVR = C/Agod,
სადაც MVR არის მთლიანი ქირის მულტიპლიკატორი;
P - შესადარებელი ობიექტის გასაყიდი ფასი;
Agod - წლიური შემოსავალი იჯარით. შემფასებლის გადაწყვეტილების საფუძველზე, შედეგად მიღებული მთლიანი ქირის მულტიპლიკატორები უნდა იყოს საშუალოდ, მიიღება ერთიანი მნიშვნელობა, რომელიც ასახავს საბაზრო ურთიერთობების ბუნებას საცხოვრებელი უძრავი ქონების სფეროში, რომელიც გამოყენებული იქნება შემდგომ გამოთვლებში. განსაზღვრეთ შეფასების ობიექტის იჯარით მიღებული შემოსავლის ოდენობა. თუ შეფასების თარიღისთვის ის არ იყო გაქირავებული, აუცილებელია ფოკუსირება მსგავს საკუთრებაზე, გამოქვეყნებული მონაცემები გაქირავების ტიპიური განაკვეთების შესახებ და საჭირო კორექტირება. განსაზღვრეთ შეფასების ობიექტის ღირებულება (C),
C = MVR x A.
წელიწადი
მიუხედავად ალგორითმის სიმარტივისა, ეს მეთოდი უნდა იქნას გამოყენებული მხოლოდ შესადარ ობიექტებზე სანდო ინფორმაციის შემთხვევაში, დარწმუნებით, რომ მსგავსი ობიექტების მსგავსია.
.flctteristics, ისევე როგორც უძრავი ქონების ბაზარი აქტიურია და დაფიქსირდა გაყიდვების დიდი რაოდენობა.
თუ შეგროვებული ბაზრის ინფორმაცია აკმაყოფილებს საკმარისობისა და სანდოობის სტანდარტებს, ქირა შეიძლება განისაზღვროს კორექტირების გარეშე, როგორც საშუალო ღირებულება. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ცვლილებები უნდა განხორციელდეს. მოდით შევხედოთ შესწორებების შეტანის ტექნიკას მაგალითის გამოყენებით (ცხრილი 4.1.1).
შესადარებელი ობიექტი 1
ფართი არის შესაფასებელი ქონების მსგავსი. აქვს აბაზანა, ერთი მანქანის ავტოფარეხი, არ აქვს ცენტრალური კონდიციონერი. ქირავდება 1215 დოლარად. წელიწადში, უავეჯოდ, კომუნალური ტექნიკის გარეშე, ქირაში.
შესადარებელი ობიექტი 2
იგივე ტერიტორია. აქვს 2 სველი წერტილი, ერთი მანქანის ავტოფარეხი, არ აქვს ცენტრალური კონდიციონერი. ქირავდება ავეჯეულად, კომუნალური ტექნიკის გარეშე, ქირაში 1275$. წელს.
შესადარებელი ობიექტი 3
იგივე ტერიტორია. აქვს 2 სველი წერტილი, ორი მანქანის ავტოფარეხი, არ აქვს ცენტრალური კონდიციონერი. ქირავდება უავეთოდ, კომუნალური გადასახადის გარეშე, ქირაში 1320$. წელიწადში,
შესადარებელი ობიექტი 4
იგივე ტერიტორია. ცენტრალური კონდიციონერი, 2 სველი წერტილი, ორი მანქანის ავტოფარეხი. ქირავდებოდა 1395$-ად უავეჯოდ. წელიწადში კომუნალური გადასახადების ქირავნობაში ჩართვის გარეშე.
შესადარებელი ობიექტი 5
იგივე ტერიტორია. აქვს 1 სველი წერტილი, ერთი მანქანის ავტოფარეხი, არ აქვს ცენტრალური კონდიციონერი. ქირავდება 1410$-ად უავეჯოდ. წელიწადში კომუნალური გადასახადებით.
ცხრილი 4.1.1
ქირის გაანგარიშება

მაგიდის დასასრული. 4.1.1

1	2
1.2. შესადარებელი ქონება 2: 2 სველი წერტილი; ავტოფარეხი 1 მანქანისთვის	1275
1.3. სხვაობა მეორე აბაზანის გამო 2. ავტოფარეხის ზომის რეგულირება	60
2.1.შედარებადი ობიექტი 1 (ძირითადი): 1 სველი წერტილი; ავტოფარეხი 1 მანქანისთვის 2.2 სველი წერტილების რაოდენობის კორექტირება	1215
2.3. სხვაობა, რომელიც მიეკუთვნება მეორე აბაზანას (პუნქტი 1.3)	60
2.4. კორექტირებული ქირა (პუნქტი 2.2.-პუნქტი 2.3)	1320-60 = 1260
2.5. სხვაობა, რომელიც მიეკუთვნება დამატებით ადგილს ავტოფარეხში (პუნქტი 2.4 - პუნქტი 2.1) 3. კორექტირება კონდიციონერისთვის	/>1260-1215 = 45
3.1. შესადარებელი ქონება 1 (ძირითადი): 1 აბაზანა, 1 მანქანის ავტოფარეხი, არ აქვს ცენტრალური კონდიციონერი	1215
3.2. შესადარებელი ქონება 4: 2 სველი წერტილი; ავტოფარეხი 2 მანქანისთვის	1395
3.3. სხვაობა, რომელიც მიეკუთვნება მეორე აბაზანას (პუნქტი 1.3)	60
3.4. სხვაობა, რომელიც მიეკუთვნება დამატებით ადგილს ავტოფარეხში (პუნქტი 2.5)	45
3.5. კორექტირებული ქირა (პუნქტი 3.2-პუნქტი 3.3-პუნქტი 3.4)	1395-60-45 = 1290
3.6. განსხვავება, რომელიც მიეკუთვნება კონდიციონერის არსებობას (პუნქტი 3.5 - პუნქტი 3.1) 4. ცვლილება კომუნალური გადასახადის ქირაში ჩართვით	1290-1215 = 75
4.1.შედარებადი განყოფილება 1 (ძირითადი): 1 აბაზანა, 1 მანქანის ავტოფარეხი, არ არის ცენტრალური კონდიციონერი, კომუნალური მომსახურება არ შედის ქირავნობაში	1215
4.2. შესადარებელი ქონება 5:1 აბაზანა, 1 მანქანის ავტოფარეხი, არ აქვს ცენტრალური კონდიციონერი, კომუნალური საშუალებებით შედის ქირავდება	1410
4.3. კომუნალური გადასახადების ქირაში ჩართვით წარმოქმნილი სხვაობა (პუნქტი 4.2 - პუნქტი 4.1)	1410-1215 = 195

ობიექტის შეფასებისას უნდა დაეთანხმოთ ან მიმდინარე ქირავნობის ღირებულებას, ან კორექტირებულს, შეფასებული ობიექტის შედარებით და ცვლილებების შეტანით.

დაწვრილებით თემაზე: მთლიანი ქირის მულტიპლიკატორის მეთოდი:

1. 4.5. მთლიანი შიდა პროდუქტის და ეროვნული შემოსავლის გამოთვლის მეთოდები 4.5.1 მთლიანი შიდა პროდუქტის გამოთვლის მეთოდების სოციალურ-ეკონომიკური არსი

უძრავი ქონების შეფასება რუსეთში საკმაოდ დიდი ხანია არსებობს და დასავლელი მეცნიერების მიერ შემუშავებული მისი მეთოდოლოგია წარმატებით იქნა გამოცდილი რუსეთის ეკონომიკურ პირობებში. უძრავი ქონების შეფასების სისტემაში ერთ-ერთი სუსტი ელემენტია ამ პროცესის საინფორმაციო მხარდაჭერა. ასე რომ, თუ საცხოვრებელი უძრავი ქონების (ბინების) შეფასებისას პრაქტიკულად არ წარმოიქმნება პრობლემა, რადგან გამოდის დიდი რაოდენობით პერიოდული გამოცემა და სპეციალიზებული პუბლიკაცია, რომლებიც მუდმივად აქვეყნებენ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზის შედეგებს, არსებულ მდგომარეობას და ტენდენციებს. მისი განვითარება, მაშინ არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასებისას, შეიძლება ითქვას, რომ სიტუაცია გარკვეულწილად განსხვავებულია: არის ძალიან შეზღუდული რაოდენობის ანალიტიკური ინფორმაცია საჯარო დომენში, შედარებით მცირე რაოდენობის შესადარებელი ობიექტები, განსაკუთრებით იმ ადგილებში, სადაც ბაზარი განუვითარებელია, რაც ართულებს შესაბამისი ანალიზის, გამოთვლების და ა.შ. ეს, თავის მხრივ, გავლენას ახდენს უძრავი ქონების შეფასების სისტემაში არსებული გარკვეული მიდგომებისა და მეთოდების გამოყენების შესაძლებლობაზე. ერთ-ერთი ასეთი მეთოდი, ჩვენი აზრით, არის მთლიანი ქირავნობის მეთოდი (gros rent multiplier method), რომლის შედეგები შეფასების პრაქტიკაში შედარებით ზუსტია უძრავი ქონების შეფასების სხვა მეთოდებთან შედარებით. მთლიანი იჯარის მულტიპლიკატორის განსაზღვრის პრინციპების გამოყენება კორელაციაშია უძრავი ქონების კაპიტალიზაციის განაკვეთის გამოთვლის პრინციპებთან.

ამ პუბლიკაციაში ჩვენ ჩავატარეთ ამ განმარტებების მოკლე ანალიზი, მათი ურთიერთობა ერთმანეთთან, ასევე მათი გამოყენება პრაქტიკაში. ჩვენ შევისწავლეთ ანალიტიკური ინფორმაცია კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტების შესახებ ნოვოსიბირსკში რეტროსპექტულ პერიოდში და კვლევის თარიღისთვის.

ძირითადი განმარტებები

კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი(კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი) - ინდიკატორი, რომელიც აღწერს აქტივის საბაზრო ღირებულების თანაფარდობას წლის წმინდა შემოსავალთან. ქონების შეფასებაში ეს მაჩვენებელი გამოითვლება შემდეგნაირად: წმინდა მოგება წელიწადში / ქონების ღირებულება. კაპიტალიზაციის განაკვეთი აჩვენებს ინვესტორს შემოსავლის პროცენტს, რომელსაც ის მიიღებს კონკრეტული აქტივის შეძენით.

მთლიანი ქირის მულტიპლიკატორი (GRM)– ეს არის ინდიკატორი, რომელიც ასახავს გაყიდვის ფასისა და ქონების მთლიან შემოსავალს. მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორი გამოიყენება ობიექტებისთვის, რომლებისთვისაც შესაძლებელია საიმედოდ შეფასდეს ან პოტენციური (PVG) ან რეალური მთლიანი შემოსავალი (AGI).

მთლიანი იჯარის მულტიპლიკატორის მეთოდი ემყარება დაშვებას, რომ არსებობს პირდაპირი კავშირი უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებასა და პოტენციურ იჯარით შემოსავალს შორის, რომელიც შეიძლება მიღებულ იქნას ამ ქონების იჯარით გაცემით. ამიტომ, იგი გამოიყენება ქონების ღირებულების შესაფასებლად, თუ ქირავნობის კურსი, რომლითაც შესაძლებელია ქონების იჯარით გაცემა, ცნობილია, როგორც საწყისი მონაცემები. მულტიპლიკატორი ასევე საშუალებას გაძლევთ გადაჭრათ საპირისპირო პრობლემა: განსაზღვრეთ საჭირო გაქირავების ტარიფი ქონების ცნობილი ღირებულების მიხედვით. შეფასების ტექნიკის თვალსაზრისით, ეს მეთოდი ახლოს არის პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდთან. თუმცა, მას აქვს საკუთარი მახასიათებლები. მთლიანი იჯარის მულტიპლიკატორი არ არის კონკრეტული ქონების ინდივიდუალური მახასიათებელი. იგი არ ითვალისწინებს შესაფასებელი ქონების მახასიათებლებს, კერძოდ, დარჩენილი მომსახურების ვადა, ამ ქონებისთვის სპეციფიკური საოპერაციო ხარჯების დონე, ბაზრის მოლოდინი ქირავნობის ტარიფების ზრდასთან დაკავშირებით, გარიგების ფინანსური პირობები და ა.შ. მულტიპლიკატორი ახასიათებს საშუალო თანაფარდობას ქირავნობის შემოსავლის რენტასა და ქონების საბაზრო ღირებულებას შორის, დამახასიათებელი ობიექტების მოცემული კლასისთვის ან, უფრო ზუსტად, ბაზრის მოცემული სეგმენტისთვის. მაშასადამე, მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორი შეიძლება გამოყენებულ იქნას, როგორც ქონების შეფასების უხეში მეთოდი, რაც მნიშვნელობით ახლოსაა მასობრივი შეფასების მეთოდებთან. ეს არის ფუნდამენტური განსხვავება ამ მულტიპლიკატორსა და კაპიტალიზაციის კოეფიციენტს შორის, რომელიც შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს ორი მსგავსი ობიექტისთვის, თუ ეს ობიექტები განსხვავდებიან, მაგალითად, მათი დარჩენილი მომსახურების ვადით. აღსანიშნავია, რომ მთლიანი იჯარის გადახდის მულტიპლიკატორისგან განსხვავებით, კაპიტალიზაციის კოეფიციენტს აქვს მკაფიო ეკონომიკური მნიშვნელობა. იგი ახასიათებს კონკრეტული ქონების დამახასიათებელ საბოლოო მომგებიანობას და კაპიტალის აღდგენის მეთოდს. აქედან გამომდინარე, ის შეიძლება გამოითვალოს ალტერნატიული საინვესტიციო ვარიანტების მომგებიანობის ანალიზის საფუძველზე, საპროგნოზო პერიოდისთვის შეფასებული ქონების ღირებულების მოსალოდნელი ზრდის ან კლების გათვალისწინებით.

დღეს, არსებობს სხვადასხვა ფორმულები მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორისა და კაპიტალიზაციის განაკვეთების გამოსათვლელად. სხვადასხვა ფორმულის გამოყენებისას, ცნობილი BPM-ის განაკვეთების დიაპაზონი შეიძლება განსხვავდებოდეს.

საერთო ფორმულები BRM და კაპიტალიზაციის განაკვეთების გამოსათვლელად

განვიხილოთ პირველი ფორმულა, აღებული სახელმძღვანელოდან Rutgaiser V.M. „უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება“. გაანგარიშებისთვის, გენერირდება უძრავი ქონების ობიექტების სია, რომლებიც შედარებულია ფასეულ ობიექტთან, ახლახან გაყიდული და იჯარით აღებული. ვინაიდან რუსეთის პირობებში ასეთი მონაცემები თავისუფლად არ არის ხელმისაწვდომი შემფასებლებისთვის, მაშინ, საკმაოდ საიმედოდ, შეგიძლიათ გამოიყენოთ წინადადებების მონაცემები. ანალოგური ობიექტების შედარება შესაფასებელ ობიექტთან, როგორც წესი, ხორციელდება მათი ფუნქციონალური დანიშნულების მიხედვით, ვინაიდან გასაყიდ ფასსა და ქირაში უკვე გათვალისწინებულია სხვა ფაქტორები (დასრულება, მდებარეობა და ა.შ.). შესადარებელი ობიექტების სიის შედგენის შემდეგ, მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორი (GRM) გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით:

A.V. დოცენკო თავის სამეცნიერო სტატიაში „კაპიტალიზაციის დისკონტის განაკვეთების გაანგარიშება კრიზისის დროს უძრავი ქონების შეფასებისას“ თვლის, რომ VRM-ის ღირებულების გაანგარიშებისას, უძრავი ქონების ბაზრის შესაბამისი სეგმენტისთვის ქირის საშუალო საბაზრო ღირებულებები და ღირებულება შეიძლება. იყო გამოყენებული. BRM-ის დასადგენად გამოთვლილ დამოკიდებულებას აქვს ფორმა:

მულტიპლიკატორის განსაზღვრის პირდაპირი მეთოდის გამოყენებით L.A. ლეიფერი სტატიაში „მთლიანი ქირის მულტიპლიკატორის განსაზღვრა „ისტორიულ“ მონაცემებზე დაყრდნობით“, GRM გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით:

განსაზღვრის პირდაპირი მეთოდი შეიძლება გამოყენებულ იქნას იმ შემთხვევაში, როდესაც შეფასების ინტერესის ობიექტების კლასისთვის შესაძლებელია საკმარისი რაოდენობის ობიექტების შერჩევა, რომლებისთვისაც ერთდროულად არის მონაცემები მათი გაყიდვისა და გაქირავებისთვის წინადადებების შესახებ. ასეთი მონაცემები ჩვეულებრივ შეიძლება მოიძებნოს ბაზრის განვითარებულ სეგმენტს მიეკუთვნება უძრავი ქონების საკუთრებაზე, მაგალითად, საოფისე ან საცალო ფართები დიდ ქალაქებში, სადაც საკმაოდ განვითარებულია გაყიდვებისა და გაქირავების ბაზრები ( მათემატიკური სტატისტიკიდან ცნობილია, რომ ასეთი შეფასება საუკეთესოა ხაზოვანი მიუკერძოებელი შეფასებების კლასში.).

ასევე Leifer L.A. შემოგვთავაზა კაპიტალიზაციის განაკვეთის გამოთვლის საკუთარი მეთოდოლოგია, GRM-ის ღირებულების საფუძველზე. შემოთავაზებული მეთოდოლოგიის მიხედვით, გაანგარიშება ხდება ვარიაციის სერიის (შეკვეთილი ნიმუშების) საფუძველზე. პირველი ნიმუში ყალიბდება გაყიდვების ფასებიდან, მეორე კი ქირავნობის ტარიფებიდან. შემდეგ ხდება ნიმუშების რანჟირება და წყვილების ფორმირება BPM-ის გამოსათვლელად. წყვილების ფორმირება ემყარება იმ ვარაუდს, რომ მსგავსი სამომხმარებლო თვისებების მქონე ობიექტები იკავებენ დაახლოებით იგივე ადგილებს, როგორც გაქირავების ტარიფების შეკვეთისას. ამ დაშვებიდან გამომდინარე, შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ გაყიდვების ფასის და გაქირავების კურსის ღირებულებების შედეგად მიღებული წყვილი ეხება ერთსა და იმავე ან სულ მცირე მსგავს ობიექტებს ძირითადი სამომხმარებლო მახასიათებლების თვალსაზრისით.

მაგრამ, როგორც წესი, კაპიტალიზაციის მაჩვენებლის გამოსათვლელად გამოიყენება ძირითადი ფორმულა (სახელმძღვანელო N.E. Simionova, R.Yu. Simionov "ბიზნესის შეფასება: თეორია და პრაქტიკა"), ასე გამოიყურება:

ფორმულების (1) და (4) ტრანსფორმაციის გამოყენებით, შეგიძლიათ მიიღოთ BRM და SC დამოკიდებულების ფორმულა, რომელიც ასე გამოიყურება::

,

გარდა ამისა, ტრანსფორმაციის მიხედვით, ფორმულა (5) შეიძლება ასე გამოიყურებოდეს:

VRM-სა და SK-ს შორის ურთიერთობის ცხრილი ნოვოსიბირსკში კომერციული უძრავი ქონების ბაზრისთვის 2016 წლის მონაცემების მიხედვით.

ანალიტიკურ ინფორმაციას „მონიტორინგი. შეთავაზებები ნოვოსიბირსკის კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე" RID Analytics, შედგენილი 2016 წლის ბოლოს და ჟივაევის M.V სტატიის გამოყენებით. "შეფასების საქმიანობაში გამოყენებული მნიშვნელოვანი პარამეტრების მნიშვნელობების ექსპერტიზის შეფასების შედეგები" 2016 წლის მე-2 კვარტლისთვის. ნაწილში „საოპერაციო ხარჯების ღირებულება პროცენტებში ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავლიდან (AVG)“ შედგენილია შემაჯამებელი ცხრილი SC და VRM დიაპაზონის ურთიერთმიმართების შესახებ, რომლებიც დამოკიდებულია ერთმანეთზე და სხვა ფაქტორებზე. გამოთვლები განხორციელდა ფორმულების (1) და (6) გამოყენებით:

ნოვოსიბირსკში საცალო უძრავი ქონების კაპიტალიზაციის მაჩვენებლის ანალიზი ღია საჯარო ინფორმაციის მიხედვით სხვადასხვა პერიოდისთვის 2009 წლიდან 2016 წლამდე.

ამ თემაზე ჩატარებული კვლევის შედეგად, ჩვენ შევისწავლეთ არსებული ანალიტიკური ინფორმაცია და მივაწოდეთ კაპიტალიზაციის განაკვეთების დიაპაზონი ნოვოსიბირსკში საცალო უძრავი ქონების სეგმენტისთვის რეტროსპექტიულ პერიოდში.

გენერალური დირექტორი, I კატეგორიის შემფასებელი ევგენია სერგეევნა არსენჩუკი

მთლიანი ქირის მეთოდის გამოყენება შეფასების პრაქტიკაში

უძრავი ქონების შეფასება რუსეთში საკმაოდ დიდი ხანია არსებობს და დასავლელი მეცნიერების მიერ შემუშავებული მისი მეთოდოლოგია წარმატებით იქნა გამოცდილი რუსეთის ეკონომიკურ პირობებში. უძრავი ქონების შეფასების სისტემაში ერთ-ერთი სუსტი ელემენტია ამ პროცესის საინფორმაციო მხარდაჭერა. ასე რომ, თუ საცხოვრებელი უძრავი ქონების (ბინების) შეფასებისას პრაქტიკულად არ წარმოიქმნება პრობლემა, რადგან გამოდის დიდი რაოდენობით პერიოდული გამოცემა და სპეციალიზებული პუბლიკაცია, რომლებიც მუდმივად აქვეყნებენ საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზის შედეგებს, არსებულ მდგომარეობას და ტენდენციებს. მისი განვითარება, მაშინ არასაცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასებისას, შეიძლება ითქვას, რომ სიტუაცია დიამეტრალურად საპირისპიროა - პრაქტიკულად არ არსებობს ანალიტიკური ინფორმაცია, შედარებით მცირე რაოდენობის შესადარებელი ობიექტები, რაც ართულებს შესაბამისი ანალიზების, გამოთვლების განხორციელებას. და ა.შ.

ეს, თავის მხრივ, გავლენას ახდენს უძრავი ქონების შეფასების სისტემაში არსებული გარკვეული მიდგომებისა და მეთოდების გამოყენების შესაძლებლობაზე. ერთ-ერთი ასეთი მეთოდი, ჩვენი აზრით, არის მთლიანი ქირავნობის მეთოდი (gros rent multiplier method), რომლის შედეგები შეფასების პრაქტიკაში ყველაზე ზუსტია უძრავი ქონების შეფასების სხვა მეთოდებთან შედარებით.

იმისთვის, რომ ოდნავ შეგვეცვალა არსებული სიტუაცია და დავეხმაროთ უძრავი ქონების შემფასებლების პრაქტიკაში მათ პროფესიულ საქმიანობაში, ჩვენ ჩავატარეთ კვლევა მოსკოვში მდებარე სამრეწველო, საწყობის, საცალო და საოფისე მიზნებისთვის უძრავი ქონების მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორის ღირებულებების დასადგენად. არის ერთ-ერთი ყველაზე დინამიურად განვითარებადი სივრცითი ბაზა.

მთლიანი ქირის მეთოდი განიხილება საბაზრო მიდგომის მეთოდად, რადგან ეს მაჩვენებელი ითვალისწინებს გაყიდვების ფასებს და მთლიანი იჯარის შემოსავალს ბაზარზე გაყიდული ობიექტებისთვის. იგი არ ითვალისწინებს არც სუბიექტის, არც შესადარებელი ქონების საოპერაციო ხარჯების კოეფიციენტს.

ზოგადად, მთლიანი ქირის მეთოდის გამოყენების ალგორითმი შედგება შემდეგი ეტაპებისგან:

I ეტაპი. მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორის (GRM) გაანგარიშება. ამ ეტაპზე შედგენილია უძრავი ქონების ობიექტების სია, რომლებიც შედარებულია ფასდაკლებულ ქონებასთან, რომელიც ახლახან გაიყიდა და იჯარით გავიდა. ვინაიდან რუსეთის პირობებში ასეთი მონაცემები თავისუფლად არ არის ხელმისაწვდომი შემფასებლებისთვის, მაშინ, საკმაოდ საიმედოდ, შეგიძლიათ გამოიყენოთ წინადადებების მონაცემები. ანალოგური ობიექტების შედარება შესაფასებელ ობიექტთან, როგორც წესი, ხორციელდება მათი ფუნქციონალური დანიშნულების მიხედვით, ვინაიდან გასაყიდ ფასსა და ქირაში უკვე გათვალისწინებულია სხვა ფაქტორები (დასრულება, მდებარეობა და ა.შ.). შესადარებელი ობიექტების სიის შედგენის შემდეგ, მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორი (GRM) გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით:

GRM = PV/PGR

GRM - მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორი;

PV არის შესადარებელი ობიექტის გასაყიდი (შემოთავაზებული) ფასი;

PGR არის შესაბამისი შესადარებელი ქონების პოტენციური მთლიანი ქირა.

მთლიანი ქირავნობის მულტიპლიკატორის რამდენიმე მნიშვნელობის გამოთვლის შემდეგ, მიღებული მნიშვნელობები შეთანხმებულია ერთი მნიშვნელობის ან ღირებულებების დიაპაზონის გამოსატანად, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას შეფასებულ ქონებაზე.

II ეტაპი. შეფასებული ქონების პოტენციური მთლიანი იჯარის (PGR) ღირებულების გაანგარიშება. ამ ეტაპზე შესადარებელი ობიექტებისთვის, შეფასებული ობიექტის ქირის ოდენობა (პოტენციური მთლიანი რენტა) განისაზღვრება შესადარებელი ობიექტების საჭირო კორექტირების ფაქტორების დანერგვით.

III ეტაპი. შეფასებული ქონების ღირებულების გაანგარიშება შეფასებული ქონების პოტენციური მთლიანი ქირის სავარაუდო ღირებულებისა და მთლიანი იჯარის მულტიპლიკატორის შესაბამისი ღირებულების გამრავლებით.

მთლიანი გაქირავების მრავლობითი არ უნდა იყოს მორგებული კეთილმოწყობისთვის ან სხვა განსხვავებებით, რომლებიც არსებობს შესადარებელ საკუთრებასა და ობიექტს შორის. თუ არსებობს რაიმე განსხვავება შესადარებელ საკუთრებასა და შესაფასებელ ქონებას შორის, ვარაუდობენ, რომ ისინი უკვე გათვალისწინებულია მათი გასაყიდი (შეთავაზების) ფასებში და ქირავნობის ტარიფებში. შესაბამისად, თუ შესადარებელი ქონება შეფასებულზე უარესი იყო, მაშინ მისი გასაყიდი ფასი და ქირავნობის ტარიფი შესაბამისად დაბალია. მთლიანი შემოსავლის მათემატიკური თანაფარდობა გაყიდვის ფასთან არ შეიცვლება.

მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორის ღირებულებების ანალიზი ჩატარდა მოსკოვში მდებარე საოფისე, საცალო, სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონებისთვის. მაგალითად, საოფისე ფართი 627 კვ. მ, არ არის ერთადერთი ასეთი, რომელიც მდებარეობს კუტუზოვსკის პროსპექტზე (კუტუზოვსკაიას მეტროსადგური) 2000 წლის ოქტომბერში შესთავაზეს გასაყიდად აშშ დოლარის ფასად, რომელიც 1 კვ.მ. მ საერთო ფართი 1196 აშშ დოლარია და ამავდროულად შესთავაზეს ქირავდება 1 კვ.მ 400 აშშ დოლარად. მ წელიწადში საოპერაციო ხარჯების გათვალისწინებით. გასაყიდი ფასისა და ამ ქონების ქირავნობის ტარიფის თანაფარდობიდან გამომდინარე, მთლიანი იჯარის მულტიპლიკატორის ღირებულება იქნება 3.0. ანალოგიური პროცედურა ჩატარდა დანარჩენ ობიექტებზე.

საწყისი მონაცემების ანალიზისა და მათემატიკური დამუშავების შედეგად აღმოვაჩინეთ, რომ საოფისე უძრავი ქონების მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორის საშუალო ღირებულება იყო 3.1, ხოლო მისი მნიშვნელობების რყევების დიაპაზონი იყო 2.7-დან 3.5-მდე.

საცალო უძრავი ქონების მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორის საშუალო ღირებულება იყო 4.2, ხოლო მისი ღირებულებების რყევების დიაპაზონი იყო 3.8-დან 4.6-მდე.

სამრეწველო და სასაწყობო უძრავი ქონების მთლიანი გაქირავების მულტიპლიკატორის საშუალო ღირებულება იყო 2.9, ხოლო მისი ღირებულებების რყევების დიაპაზონი იყო 2.5-დან 3.3-მდე.

ეჭვგარეშეა, რომ ეს მნიშვნელობები შეიძლება ოდნავ განსხვავდებოდეს ნიმუშის ზომის მიხედვით. ამ შემთხვევაში, არანაკლებ 20 საკუთრება შეირჩა თითოეული სასწავლო ჯგუფისთვის 1999 წლიდან 2000 წლამდე პერიოდისთვის.